"Refurbishment" lautet das aktuellste Schlagwort, wenn es um die Runderneuerung der österreichischen Shopping Center geht.
Mehr als bloß ein Face-Lifting!
Anstatt der Errichtung neuer Einkaufszentren wird zunehmend auf Modernisierung und Erweiterung von Bestehendem gesetzt. Experten sehen darin nicht nur eine Antwort auf die Überalterung vieler heimischer Zentren, sondern auch eine Chance, die Themen Ökologie und Nachhaltigkeit einzubringen und dauerhaft zu verankern.
Von Christian Lenoble
Die Zeiten, in denen die "nächst beste grüne Wiese" schon Motivation genug war, ein neues Erfolg versprechendes Shopping Center anzudenken, sind längst vorbei. Sättigung ist am Markt eingetreten. Kein Anlass jedoch für Investoren und Entwickler, die Hände in den Schoß zu legen und sich anderweitig zu orientieren. Anstatt Geld in Neuprojekte zu investieren, folgen die Branchenprotagonisten in den letzten Jahren vor allem der Idee der Modernisierung und Erneuerung – und haben mit "Refurbishment" auch das passende Schlagwort parat.
Den Standort retten
Zu tun gibt es in Sachen Verjüngungskur genug, wie ein Blick auf die Altersstruktur der heimischen Einkaufstempeln verrät. Rund 60 Shopping Center nähern sich dem 20-jährigen Betriebsjubiläum, insgesamt 80 Prozent sind zwischen zehn und fünfzehn Jahre alt. Die Anlässe und Gründe für den dringend anstehenden Erneuerungsbedarf sind dabei mannigfaltig. "Downgrading beziehungsweise Erosionserscheinungen entstehen durch Leerstände, Kundenfrequenzrückgänge, Einbußen bei den Händlerumsätzen oder durch die Änderung der Rahmenbedingungen des Standorts", erläutert Ekazent-Geschäftsführer Kurt Schneider. Laut Alexandra Popescu von RegioPlan Consulting zählen Standortprobleme zu den wichtigsten Motiven, viele der bestehenden Shopping Center zu modernisieren: "Wenn das Einkaufszentrum ohnehin das Problem hat, nicht genug Umsatz zu generieren, weil Konzept und Standort nicht optimal aufeinander abgestimmt sind beziehungsweise weil es nicht genug Potenzial im Einzugsgebiet für das Angebot gibt, dann versuchen Eigentümer durch moderne Architektur, ökologischen Bau, etc. den Standort aufzuwerten." Mit einem Refurbishment-Konzept werde der Versuch unternommen, diesen Standort zu retten. "Spätestens wenn die Einkaufsbühne baulich überaltert ist und sich die Probleme mit unzufriedenen Mietern häufen, ist die Zeit für den Expansionsmanager gekommen, um zu handeln", stößt Standort + Markt-Geschäftsführer Hannes Lindner ins gleiche Horn. Der Wettbewerbsdruck sorge dafür, dass ohne Erneuerung der Gebäudeinfrastruktur und/oder der Mieterstruktur die Zeichen auf wirtschaftliche Talfahrt stehen. "Es gilt, Fehler aus der Vergangenheit zu beseitigen und mit einem neuen Centerkonzept den Kundenkomfort zu verbessern, den veränderten Anforderungen des Handels gerecht zu werden und die Flächenstrukturen gemäß der aktuell gefragte Flächen an den Markt zu adaptieren", bringt es Schneider auf den Punkt.
Nachhaltig positiv
Ein immer bedeutenderer Stellenwert kommt bei den Erneuerungsprojekten dem Aspekt der Nachhaltigkeit zu. "Der aktuelle Diskurs um nachhaltige Shopping Center ist sowohl wirtschaftlich, wie auch gesellschaftlich motiviert", erklärt Gernot Zöhrer, Ziviltechniker und Immobilientreuhänder, Geschäftsführer des Immobiliendienstleisters Trio Development sowie Mitglied des International Council of Shopping Centers (ICSC). "Die immer stärkere Verankerung der Themen Umweltschutz und Ressourcenschonung in der Gesellschaft wirkt sich natürlich auch auf Einkaufszentren aus: Kunden erwarten nachhaltige Konzepte, sowohl bei den Produkten die sie kaufen, als auch von der Immobilie, in der sie einkaufen. Nachhaltige Revitalisierungsmaßnahmen sind in diesem Kontext geeignet, ein positives Image zu bilden", so Zöhrer. Nicht zuletzt sei ja das Refurbishment selbst schon eine ökologische Maßnahme, da keine zusätzlichen Neuflächen - auf der sprichwörtlichen "grünen Wiese" - verbraucht werden. Die ökonomische Dimension werde allein durch die Tatsache eindrucksvoll illustriert, dass die Energiepreise in den letzten zehn Jahren um 50 Prozent gestiegen sind. Der Einsatz von erneuerbarer Energie, gepaart mit Einsparungen im Bereich des Energie- und Wasserverbrauchs zur Senkung der Mietkosten und Stärkung der Mieten ist laut Experten somit das Gebot der Stunde, um in einem hart umkämpften, gesättigten Markt Wettbewerbsvorteile durch niedrigere Mietbelastungen zu generieren.
Ökologisch ökonomisch
Dass die Umsetzung und nachträgliche Implementierung der Maßnahmen im Rahmen eines Refurbishments im Vergleich zu einem Neubau ungleich schwieriger ist, liegt auf der Hand. "Sofern aber beim Bestandsgebäude ausreichende Lastreserven vorhanden sind, ist beispielsweise eine nachträgliche Installation einer Photovoltaikanlage ein lohnendes Investment. Interessant ist in diesem Zusammenhang, dass durch die Kombination einer solchen PV-Anlage mit einer extensiven Dachbegrünung die Effizienz der Anlage bedeutend gesteigert werden kann", meint Zöhrer. Ein anderes probates Mittel zur Reduktion des Energiebedarfs stellen effizientere Haustechnikanlagen dar. Die technische Lebensdauer der bestehenden Anlagen ist dabei nicht zwangsläufig entscheidend. "Einsparungspotentiale durch Effizienzsteigerungen sind hier oftmals ein gewichtigeres Argument. Die Erhöhung des Tageslichteintrags in Mallflächen und die damit einhergehende Reduktion der künstlichen Beleuchtung ist eine weitere Möglichkeit die Performance zu verbessern - bei gleichzeitiger Erhöhung der Aufenthaltsqualität für Mitarbeiter und Kunden", so Zöhrer. Kurt Schneider bringt dazu ein kleines Zahlenbeispiel aus der täglichen Praxis: "Beim von EKAZENT betriebenen Zentrum Simmering wurden im gesamten Garagenbereich die herkömmlichen Leuchtstoffbalken auf Leuchtstoffbalken mit LED-Technologie ausgewechselt. Der bisherige Energieverbrauch konnte dadurch von 450 kW auf 130 kW reduziert, die Kosten von 7.270 auf 2.150 Euro pro Jahr gesenkt werden. Bei einer Verlängerung der Lebensdauer der Lampen von 8.000 auf 30.000 Betriebsstunden."
Ein Beispiel, das laut Schneider zugleich auf anschauliche Weise demonstriere, dass Ökonomie und Ökologie keine Widersprüche zu sein haben. Im Gegenteil. "Das Thema Ökologie und Nachhaltigkeit war zuletzt auf der Real Vienna sehr präsent. Investoren, die fertige Projekte kaufen, haben betont, dass die ökologische Nachhaltigkeit von Projekten ein Kriterium für den Ankauf ist", berichtet Schneider. Ob aufgrund dieser Tatsache auch ein höherer Kaufpreis bezahlt wird, ist eine Frage, auf die von Investorenseite allerdings noch keine konkreten Antworten gegeben wurde.
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