"Update", "Redesign" oder "Refurbishment" heißen Erfolg versprechende neue Schlagworte für die Verbesserung der Qualität von Handelsimmobilien.
Neues Leben in "alte" Einkaufszentren
Verschärfte Raumordnungsgesetze und knappere Flächenressourcen erschweren die Errichtung von neuen Einkaufszentren. Bestehende Einkaufszentren erscheinen dadurch in einem neuen bedeutenderen Licht. Centermanager reagieren auf diese Entwicklung mit gezielten Maßnahmen zur zeitgemäßen Wiederbelebung von Einkaufszentren.
Von Christa Langheiter
Die 163 österreichischen Einkaufszentren mit insgesamt 6000 Geschäften waren Anfang 2006 Arbeitgeber für 56.000 Mitarbeiter und damit für die Österreichische Volkswirtschaft von erheblicher Relevanz. Die Standortanalysten der Standort + Markt Beratungsgesellschaft GmbH verzeichneten in den letzten Jahren stete Zuwächse an Größe und Anzahl der Einkaufszentren und deren Beschäftigtenzahl, die Studien zeigten aber zuletzt auch einen Richtungswechsel auf. Denn für die nächsten Jahre rechnen die Standortexperten zwar weiterhin mit einem Flächenwachstum, allerdings wird der Zuwachs weniger auf die Errichtung neuer Einkaufszentren, sondern auf die Erweiterung im Zuge der Modernisierung bestehender Einkaufszentren zurückzuführen sein.
Aufgrund verschärfter Raumordnungsbestimmungen wird das Neuerrichten von Einkaufszentren auf der grünen Wiese immer schwieriger. Der Trend geht zu mehr Einkaufszentren in den Städten. So fördert etwa die "NÖ Arbeitsgemeinschaft zur Förderung des Einkaufes in Stadtzentren (NAFES)" Projekte von Städten und Gemeinden, die dem Kaufkraftabfluss aus den Zentren entgegenwirken soll. Dazu zählte jüngst auch ein innerörtliches Einkaufszentrum in Loosdorf, das mit einer Finanzspritze für die Verkehrsanbindung und den öffentlichen Parkraum die deutlich niedrigeren Errichtungskosten eines Einkaufszentrums an der Peripherie wettmachte.
Moderne Nahversorgung
"Meist gibt es in den Städten aber keine ausreichend großen Grundstücke für neue Einkaufszentren. Aufgrund kleiner werdender Flächenressourcen ist es daher ein Gebot der Stunde, vorhandenes Potenzial in bestehenden Einkaufszentren besser zu nutzen und gegebenenfalls zu erweitern", erklärt Kurt Schneider, Geschäftsführer von Ekazent, einem großen österreichischen Entwickler, Vermieter und Manager von Einkaufszentren. "Die von uns betriebenen 25 Nahversorgungszentren sind alle in der Stadt oder stadtintegriert. Sie funktionieren seit Jahrzehnten und werden noch Jahrzehnte funktionieren, wenn man sie an die Kundenwünsche und Marktgegebenheiten von heute laufend anpasst. Die gefährdete Nahversorgung ist ein zu unrecht sehr strapazierter Begriff. Heute haben eben die Supermärkte die Nahversorgung übernommen."
Eine Studie von Markant Market Research zeigt die Bedeutung dieser Nahversorgung für Wien. 20 Prozent der Wienerinnen und Wiener nutzen täglich und weitere 48 Prozent alle zwei bis drei Tage das Angebot ihres Nahversorgers, um hauptsächlich Güter des täglichen Bedarfs einzukaufen. "Speziell im Lebensmittelbereich nutze ich die Einkaufsmöglichkeit im Hanssonzentrum zu 100 Prozent. Mit dem Einkaufswagen ohne Stufen bis zur Wohnung fahren zu können, das will ich unter keinen Umständen missen", bestätigt zum Beispiel Gabriele Höttinger, Bewohnerin des Olaf Palme Hofs, die Untersuchung. Als Obfrau der Mietervertretung war sie außerdem in die Modernisierung des von Ekazent betriebenen Hanssonzentrums in Wien Favoriten involviert. Gemeinsam mit der Ekazent führte die Mietervertretung eine Umfrage unter den Mietern der 417 Wohneinheiten des Olaf Palme Hofs durch. "An oberster Stelle stand der Wunsch nach mehr Sicherheit. Das wurde mit einer besseren Beleuchtung berücksichtigt. Jetzt kann man sich auch am Abend trauen durchzugehen", so die Mietervertreterin. Eine Überdachung, Verbesserung des äußeren Erscheinungsbildes und ein neuer Branchenmix zählten außerdem zu den Revitalisierungs- und Restrukturierungsmaßnahmen von Ekazent.
Atmosphärische Veränderungen
Die zeitgemäße Wiederbelebung von Einkaufszentren ist aber nicht auf hard facts beschränkt. Denn gute Erreichbarkeit mit Individualverkehr und öffentlichem Verkehr, ein ausgeklügelter Branchenmix, ausreichend WC-Anlagen, behindertengerechte Anlagen, gute Beleuchtung und Sauberkeit gehören zu den Musts moderner Einkaufszentren. Punkten können sie heute vermehrt über atmosphärische Unterschiede. "Man geht heute weg vom reinen Aktionismus etwa mit Stars, durch die nur Wirbel entsteht. Stattdessen setzt man vermehrt auf Informationsveranstaltungen, Gesundheitschecks oder Ausstellungen – eben auf alles, das dem Menschen Nutzen bringt", so Experte Schneider. Konsumenten suchen außerdem immer häufiger persönliche Ansprache und kaufen gezielt in jenen Geschäften, in denen sie höflich empfangen und auch im Reklamationsfall gut betreut werden. Schneider: "Man kann Händler nur noch schwer voneinander unterscheiden. Alle haben eine gute Warenpräsentation und Ausstattung. Die Qualität der Kundenbetreuung ist eine der wenigen Möglichkeiten, sich zu differenzieren. Das aber ist notwendig, denn der Konsument hat heute eine unendliche Auswahl. Wo es ihm nicht gefällt, dort geht er nicht mehr hin." Ein Grund, warum die Centermanager der Ekazent Schulung und Entwicklung von Mitarbeitern als Marketinginstrument für Einkaufszentren betreiben. Das hat etwa in den von Ekazent betriebenen Ringstrassen-Galerien dazu geführt, dass die Kundenzufriedenheit eklatant gestiegen ist.
Spätestens wenn Leerstände und nachlassende Kundenfrequenz zu Umsatzrückgängen führen, sehen sich die Eigentümer von Einkaufszentren zum Handeln gezwungen. Damit die Investitionen Sinn machen, bietet Ekazent durch das Einbeziehen von Architekten, Standort- und Marketingexperten gebündeltes Knowhow, von der Bestandsaufnahme bis zur Umsetzung der Maßnahmen. Refurbishment-Spezialist Kurt Schneider: "Wir schlagen nur vor, was auch realistisch und wirtschaftlich umsetzbar ist und setzen es auch selbst um. So gibt es keinen Widerspruch zwischen Erkenntnissen und Maßnahmen."
Im Osten viel Neues
In Osteuropa entfallen laut einer aktuellen RegioPlan-Studie bereits die Hälfte aller Einzelhandelsumsätze auf Einkaufszentren, wobei der Bauboom längst nicht vorbei ist, weil es derzeit noch hohe Renditen gibt. Zunehmend geraten dadurch die Einkaufszentren der ersten Generation in eine Schieflage. Schneider: "Es gibt mittlerweile zu viele neue Projekte, die den bestehenden schaden, weil die neuen größer und attraktiver sind, die alten hingegen nicht immer ideale Standorte und Konzepte aufweisen. Das hat solange keine Rolle gespielt, als es keinen Mitbewerb gab." Kurz- und mittelfristig sieht Geschäftsführer Kurt Schneider daher für sein Unternehmen Umsatzchancen von bis zu 25 Prozent in Osteuropa. +++
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