Interview mit R. Podebradsky und K. Schneider
"Wir aktivieren Handelsimmobilien"
Einkaufen ist für die Menschen nach wie vor eine ganz besondere Beschäftigung. Vor 50 Jahren fand sie beim Greißler ums Eck statt, heute zieht es uns in große Einkaufszentren und Nahversorgungseinrichtungen. Was der Trend an neuen Einkaufserlebnissen bringen wird, wissen Robert Podebradsky und Kurt Schneider, die beiden Geschäftsführer von Ekazent, einem der größten österreichischen Errichter und Betreiber von Einkaufszentren.
Von Walter Senk und Klaus Puchleitner
Kurz zur Unternehmensgeschichte - wann wurde die Ekazent gegründet und aus welchem Grund?
Podebradsky: Das liegt schon einige Zeit zurück, die Ekazent-Gründung datiert ins Jahr 1961 und ist direkt mit dem allerersten Einkaufszentrum Österreichs verbunden. Die damalige Zentralsparkasse, die inzwischen ja im Bank Austria Konzern aufgegangen ist, benötigte eine Gesellschaft, die sich um die Abwicklung des Projektes „Einkaufszentrum Hietzing“ kümmerte. Das wurde dann eben die Ekazent.
Wie lief die weitere Entwicklung des Unternehmens und wie haben sich damit die Aufgaben geändert?
Podebradsky: Man kann das auf einen kurzen, klaren Nenner bringen: Die Ekazent-Entwicklung verlief rasant im positiven Sinn, und das ist bis heute so geblieben. Es hat in unserer Unternehmensgeschichte eine ganze Reihe von Highlights mit besonderer Bedeutung für die Branche gegeben. So hat sich zum Beispiel das Donauzentrum zum größten und erfolgreichsten Einkaufszentrum entwickelt. Allein im neuen Jahrtausend, also ab 2001, waren wir bei einer ganzen Reihe wesentlicher Projekte mit großer Außenwirkung involviert, zum Beispiel beim Shopping Center Seiersberg in Graz, der Erweiterung und Restrukturierung des Traisenparks in Niederösterreich und auch der Erweiterung und Restrukturierung des Hansson Zentrums sowie des Zentrums Simmering in Wien, um nur einige wenige aus einer langen Liste zu nennen.
Schneider: Wo außen Einkaufszentrum draufsteht, steckt im Hintergrund sehr oft in der einen oder anderen Weise, direkt oder indirekt, Ekazent-Know how drin. Wir sind in der Landschaft der österreichischen Handelsimmobilien-Errichter, -Betreiber und –Vermarkter zum wesentlichen Player aufgestiegen und getrauen uns, voller Selbstvertrauen zu sagen: Wir sind das österreichische Premium-Dienstleistungsunternehmen für die Aktivierung von Handelsimmobilien. Und wir sind damit sehr erfolgreich, unser Jahresumsatz wird 2006 immerhin bei rund 2 Millionen Euro liegen.
Die Ekazent ist Spezialist für Nahversorgungszentren. Wie hat sich deren Bedeutung in den letzten Jahren gewandelt?
Podebradsky: Da könnte man natürlich lange philosophieren, was denn nun Nahversorgung konkret bedeutet. Ist das ausschließlich der Greißler ums Eck, reicht dazu eine Ladenzeile mit einigen Geschäften oder ist ein großes Einkaufszentrum am Rande einer Agglomeration in Wahrheit nicht auch noch ein Nahversorger im weiteren Sinn? Nehmen Sie zum Beispiel die Ringstrassengalerien in Wien: Da gibt es das hochwertige, breite Angebot einer großen Handelsimmobilie mit allen Vorteilen – mit einer ganz starken Nahversorgungsfunktion für den 1. Bezirk und die an den Ring angrenzenden Vierteln rund um den Karlsplatz und den Schwarzenbergplatz.
Schneider: Am ehesten lässt sich vielleicht außer Diskussion stellen, dass die Nahversorgung sich auf jeden Fall in Richtung Qualität gewandelt hat und das noch immer tut – das kann sowohl die Breite des Sortiments betreffen wie auch die Verfügbarkeit oder die Qualität der Beratung.
Kann man die Zentren als "Meeting Point" für die lokale Bevölkerung bezeichnen?
Schneider: Natürlich. Handelsimmobilien in jeder Ausprägung sind, wenn sie funktionieren, eine soziale und merkantile Drehscheibe. Das zu beachten und richtig damit umzugehen ist eine wesentliche Aufgabe für professionelle Entwickler und Betreiber von Handelsimmobilien, wie das die Ekazent ist. Wir müssen beobachten, erkennen und interpretieren, in welche Richtungen die Trends und Entwicklungen jeweils laufen. Damit wir sicher sein können, unseren Kunden und den Menschen etwas zu bieten, das auch wirklich angenommen wird und damit Erfolg bringt. Sowohl in Form eines ordentlichen Return on Investment wie auch in Form der Erfüllung einer sozialen Funktion für die Menschen eines Einzugsgebietes.
Wird ihre Bedeutung wachsen in den nächsten Jahren?
Podebradsky: Das kommt darauf an, ob die Besitzer und Betreiber der Einkaufszentren die Zeichen der Zeit erkennen. Es gibt in Österreich eine große Zahl von Handelsimmobilien, an denen der Zahn der Zeit etwas nagt - nicht so sehr von der Bausubstanz her betrachtet, sondern von der Überholtheit der Konzeption. Die Ekazent spezialisiert sich mit Partnern unter anderem auf das sogenannte „Refurbishment“ von Einkaufzentren, also ihre Revitalisierung nach modernsten Kritieren, ihre Tauglichmachung für die neuen Anforderungen und Herausforderungen.
Was soll man denn unter Refurbishment im Detail verstehen?
Podebradsky: Handelsimmobilien, die von ihrer Ausrichtung und ihrer inhaltlichen, aber auch ihrer architektonischen und konzeptionellen Gestaltung her wirklich auf der Höhe der Zeit sind, werden an Bedeutung gewinnen. Einkaufszentren mit einer überholten Konzeption hingegen werden in den nächsten Jahren schön langsam in der Bedeutungslosigkeit versinken, auch wenn vielleicht ihr Standort durchaus gut sein mag..
Schneider: Wir sind der Überzeugung, dass hier riesige Potenziale für künftigen Erfolg schlummern. Viele heimische Zentren warten nur darauf, dass sie wachgeküsst werden, und wir wollen der Prinz sein, der das tut. Gemeinsam mit einigen Kooperationspartnern haben wir hier sogar ein eigenes Produkt entwickelt, das auf der Expo Real erstmals präsentiert wurde und für einiges Aufsehen gesorgt hat. Wie schon gesagt: Wir sehen uns als eine Art „Aktivator“ von Handelsimmobilien, und das trifft in keinem Bereich so genau zu wie beim Refurbishment von Einkaufszentren..
Was sind die Bedürfnisse der Konsumenten der Zukunft?
Schneider: Das Bedürfnis heißt Qualität, damit ist auch die Art des Shopping-Erlebnisses gemeint. Die Menschen wünschen sich immer keinen kunterbunten Unterhaltungs-Charakter mehr, sondern angenehmes, kompetentes und zielorientiertes Einkaufen. Man möchte sich in Zukunft verstärkt am Ort des Einkaufens wohl fühlen und nicht dort um jeden Preis und in jeder Ausprägung unterhalten werden. Wenn man so will, könnte man auch sagen: Es gibt einen Trend, der „Convenience statt Show“ heißt.
Welche Auswirkungen haben aktuelle Trends auf die Inszenierung unserer Einkaufswelten?
Podebradsky: Trend ist ein so vielschichtiges Wort und kann so vieles bedeuten. Nehmen wir zum Beispiel das Thema Architektur: Da geht der Trend eher weg vom Firlefanz und den Schnörkseln vergangener Jahre und hin in Richtung klares, professionelles, straightes und übersichtliches Einkaufserlebnis. Die Fassaden von Handelsimmobilien sind zwar immer noch eine Spielwiese für ausgefallene Dinge, innen aber geht alles in Richtung Funktion und angenehme Convenience. Die geschmackvolle Optik spielt zusehends eine Rolle. Nehmen Sie als Beispiel, auch wenn das ein wenig weit hergeholt klingen mag, die sanitären Anlagen moderner und hochwertiger Handelsimmobilien – die erreichen inzwischen manchmal bereits eine Qualität, die auch Fünfsternehotels gut anstehen würde.
Schneider: Ein ganz starkes Thema wird mehr und mehr die Beleuchtung, und auch das Schlagwort „Duftmarketing“ kommt zusehends in Mode – also das Einströmen anregender und jeweils passender Duftnoten. Da geben uns wie üblich die Amerikaner eine ganz neue Linie vor. Was es auf der anderen Seite immer weniger gibt, sind die riesigen mega-Events. Man kümmert sich zusehends darum, dass die Menschen sich beim Einkaufen wohl fühlen, statt ihnen Spektakel um des Spektakels willen bieten zu wollen.
Was ist für Sie der auffälligste Unterschied zwischen Handelsagglomerationen in Österreich und in den osteuropäischen Ländern?
Schneider: Osteuropa ist ein weites Land mit größtenteils ausgezeichneten Entwicklungschancen für Handelsimmobilien. Dazu erkennen wir, dass neue Projekte dort mit sehr viel Enthusiasmus und seitens der Investoren durchaus auch mit Professionalität angegangen werden. Mit unserem Know-how sehen wir in Osteuropa mittelfristig ausgezeichnete Geschäftschancen. Wir werden auch definitiv einen neuen Fokus in den Ländern Zentral- und Osteuropas legen und konnten bereits erste Aufträge in Laibach und Prag lukrieren. Wir planen, unser Dienstleistungsportfolio in den CEE-Staaten schrittweise auszubauen.
Podebradsky: Unser Konzern-Partner M + W Zander ist in den CEE-Ländern übrigens schon vertreten, was unsere geplanten Aktivitäten dort wesentlich erleichtert und begünstigt.
Zur Person:
Mag. Robert Podebradsky ist seit 1985 in der Ekazent tätig, seit 1996 ist er Geschäftsführer der Ekazent sowie diverser Beteiligungsgesellschaften. Als Absolvent der Wirtschaftsuniversität Wien und geprüfter Bankkaufmann ist er seither mit allen betriebswirtschaftlichen und finanztechnischen Agenden des Unternehmens betraut.
Kurt Schneider ist konzessionierter Immobilienmakler, –verwalter und Bauträger sowie ausgebildeter Immobilien-Mediator. Er ist seit 1982 bei der Ekazent beschäftigt und war in führender Funktion für den Bereich Einzelhandelsimmobilien zuständig. 2003 wurde er zum Geschäftsführer der Ekazent bestellt. Weiters bekleidet er eine Reihe von Geschäftsführerfunktionen in Projekt- und Betriebsgesellschaften.
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